Steuern des Verkäufers

Seit dem 01.01.2007 beträgt die Spekulationsgewinnsteuer bei Immobilienverkäufen einheitlich für residente und nicht residente Personenh 18%. Von dieser Steuer wird der Vermögenszuwachs berechnet aus der Differenz zwischen Kaufpreis und späterem Verkaufspreis.

Hier kann eine eventuelle Unterverbriefung beim Kauf bei einem späteren Verkauf unangenehme Folgen haben. Die Angabe eines niedrigeren Kaufpreises in der notarielle Urkunde (escritura) als der tatsächliche Kaufpreis ist also bei einem späteren Verkauf nicht ohne Risiko, da damit ein enormer Vermögenszuwachs zu versteuern ist.

Der Spekulationsgewinn wird seit dem 1. Januar 2007 auch für ältere Immbilien erhoben, die bereits vor 1986 erworben wurden und bisher von der Steuer befreit waren. Allerdings wird nur der anteilige Besitzzeitraum seit dem neuen Steuergesetz im Verhältnis zum Gesamtbesitzzeitraum besteuert. Gegenwärtig entfallen bei vor 1986 erworbenen Immobilien daher meist nur kleine Beträge an.

Bei nichtresidenten Verkäufern muss der Käufer einen Teil des Kaufpreises als Vorauszahlung auf den Spekulationsgewinn des Verkäufers einbehalten und an das Finanzamt abführen.

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Mit dieser Steuer soll die Wertsteigerung zwischen Kauf und Verkauf (oder auch einer späterer Erbschaft) aller in einer Gemeinde gelegenen Grundstücke erfaßt und besteuert werden ( Gesetz 39/1988 Art 105).

Beim Kauf ist der Verkäufer und bei einer unentgeltlichen Übertragung zum Beispiel bei einer Schenkung der Erwerber steuerpflichtig .

Für die Wertsteigerungsrate pro Jahr ist die Einwohnerzahl und die Dauer des Eigentums von Bedeutung.

Erfaßt werden maximal 20 Jahre.

Die Wertsteigerung wird fiktiv ermittelt und beträgt je nach Gemeinde und Zeitintervall zwischen 2% und 3,7% für jedes Jahr, in dem dem bisherigen Eigentümer Grund und Boden gehörten.

Ausgegangen wird vom Wert im Zeitpunkt des Entstehens der Steuerschuld.

Das ist in der Regel der ursprüngliche Kaufpreis. Von diesem wird der jeweils mit dem entsprechenden Prozentsatz zwischen 2 % und 3,7 % ermittelte Betrag mit der Anzahl der Jahre als Eigentümer multipliziert.

Auf diese fiktiv ermittelte Wertsteigerung für die Dauer des Eigentums erhebt die Gemeinde ihre Steuern.

Auch diese Steuersätze sind von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich. Allerdings dürfen die von der Gemeinde erhoben Steuern vom Staat festgesetzte Mindestsätze nicht unter- und Höchstsätze nicht überschreiten.

Der niedrigste mögliche Prozentsatz beträgt in einer Gemeinde unter 5000 Einwohnern 16 % und der größte Maximalwert in einer Großstadt über 100.000 Einwohner 30 % von der fiktiv für die Jahre als Eigentümer ermittelte Wertsteigerung.

Die Sätze für die Bemessungsgrundlage der Wertsteigerung und die Steuersätze, die auf diese Wertsteigerung angewandt werden ergeben sich aus dem Gesetz 39/1988 . Viele Gemeinden gehen in letzter Zeit an die Aktualisierung der Bemessungsgrenzen.

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