Haus und Grundstück unteilbar


Wenn mehreren Eigentümern gemeinsam eine Immobilie in Spanien gehört, kann jeder verlangen, dass die anderen ihn auszahlen und er diese Eigentümergemeinschaft verlässt. Kommt keine Einigung zustande, kann jeder Miteigentümer die Zwangsversteigerung über das Gericht zur Beendigung des Miteigentums verlangen. Eine Ausnahme besteht allerdings dann, wenn die „Sache“ teilbar ist. Dann wird diese nach den Anteilen unter den Miteigentümern aufgeteilt. Dies ist beispielsweise bei größeren unbebauten Grundstücken (etwa landwirtschaftlichen Nutzflächen) möglich. Wie aber ist zu verfahren, wenn ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus bebaut ist und aber so groß ist, dass noch weitere Bauplätze auf diesem Grundstück bestehen? Mit dieser Frage hatte sich kürzlich der Oberste Gerichtshof in Madrid zu beschäftigen. Zwei Schwestern waren Eigentümerinnen zu 1/3 bzw. 2/3 eines Grundstücks, das mit einem Haus bebaut war; aber im übrigen noch sehr viel freie Fläche hatte. Die Schwester mit dem Anteil von 1/3 verlangt nun, dass die andere der Aufteilung des Grundstücks zustimmen sollte, indem ihr 1/3 des Gesamtgrundstücks als eigenes abgeteilt werden sollte und sie im übrigen Wertersatz für 1/3 des Wertes des Gebäudes, das auf dem 2/3 Restgrundstück der anderen Schwester verbleiben sollte, beanspruchte.
Der Oberste Gerichtshof wies dieses Begehren in letzter Instanz ab. Das Gericht argumentiert, das Ein-Familienhaus und das Grundstück seien untrennbar mit einander verbunden, sodass sie eine Einheit bilden. Daher sei hier kein Fall einer teilbaren Sache anzunehmen. Demgemäß könne die Antragstellerin nur beanspruchen, dass die Immobilie- also Haus und Grundstück – insgesamt teilungsversteigert wird und sie den Erlös mit ihrer Schwester entsprechend den Quoten am Eigentum aufteilt. (Tribunal Supremo, Urt. v. 7.7.2006)


Teilung einer Wohnung

In der Eigentümergemeinschaft ist für alle Veränderungen der Teilungserklärung ein einstimmiger Beschluss der Eigentümerversammlung erforderlich. Diesen Grundsatz hat ein kürzlich ergangenes Urteil des Obersten Gerichtshofes in Madrid bestätigt. In einem Gebäude befanden sich drei Wohneinheiten und ein Geschäftslokal im Erdgeschoss. Zum Zeitpunkt der Teilungserklärung waren die oberen Etagen noch nicht ausgebaut gewesen. Aus ihr ging aber hervor, dass pro Etage nur eine Wohneinheit vorgesehen sein sollte. Bereits vor dem Ausbau des Gebäudes wurde zwischen den Eigentümern allerdings bereits „darüber gesprochen“, dass auch zwei Wohnungen in einer Etage möglich sein sollten. Ein entsprechender Bauantrag wurde bereits 1973 gestellt und genehmigt. Zwei Etagen wurden entsprechend in jeweils zwei Wohneinheiten aufgeteilt. Nachdem es nun offenbar Jahrzehnte später zu Streitigkeiten zwischen den Wohnungseigentümern gekommen war, verlangte ein Miteigentümern von den anderen die Teilung der Etagen rückgängig zu machen, so dass entsprechend der Teilungserklärung nur eine Wohnung pro Etage verbleiben sollte. Damit war er in erster Instanz erfolgreich. Es wurde die Rückgängigmachung der Aufteilung angeordnet. Das Berufungsgericht hob diese Entscheidung wieder auf und äußerte die Ansicht, die Teilungserklärung entspreche nicht mehr ihrem ursprünglichen Sinn und durch das faktische Handeln hätten die Eigentümer zu erkennen gegeben, dass sie entgegen der ursprünglichen Teilungserklärung nun auch zwei Wohnungen pro Etage haben wollten. Der Oberste Gerichtshof hob dieses Berufungsurteil nun wieder auf. Ganz auf der Linie seiner in den letzten Jahren gefestigten Rechtsprechung urteilte er, dass es allein auf die Teilungserklärung ankomme und deren Veränderung stets eines förmlichen und einstimmigen Beschlusses der Eigentümerversammlung bedürfe. Was „faktisch“ inzwischen geschehen sei, ist rechtlich irrelevant. Entsprechend dem Urteil der ersten Instanz wurde die Rückgängigmachung der Aufteilung der Etagen in zwei Einheiten angeordnet. (Tribunal Supremo, Urt. v. 25.5.2007)


(C) Niels Becker 2007