Anspruch auf Maklerprovision

Anders als in Deutschland ist der Maklervertrag nicht ausdrücklich vom Zivilgesetzbuch geregelt. Ab welchem Zeitpunkt daher der Anspruch auf Provision entsteht ist daher häufig ein Streitpunkt. Sowohl Makler als auch deren Kunden tun daher in der Regel gut daran, ihre Vertragsbeziehung möglichst umfangreich und rechtsverbindlich schriftlich zu dokumentieren. Leider wollen viele das Geld für juristische Hilfe bei der Erstellung eines Mustervertrages sparen. Kommt es dann zu einem Provisionsausfall ist der Jammer oft groß; denn der eintretende Schaden übersteigt die Kosten für einen vernünftigen Vertrag oftmals um ein Vielfaches. Immerhin hat jetzt der Oberste Gerichtshof den Vergütungsanspruch eines Maklers anerkannt, obwohl die endgültige Abwicklung des Immobiliengeschäfts durch ein anderes Unternehmen durchgeführt wurde. Grundsätzlich stehe dem Makler ein Vergütungsanspruch schon deswegen zu, weil er die Parteien, die später den Vertrag abgeschlossen haben, zusammen gebracht habe. (Tribunal Supremo, Urt. v. 16.4.2003)

Fälligkeit des Maklerlohns

Wenn ein Makler mit dem Verkauf einer Immobilie beauftragt wird und das Geschäft später schief geht, gibt es häufig Streit um die Fälligkeit der vereinbarten Provision mit dem Kunden. Einen solchen Fall hatte das Berufungsgericht in Barcelona zu entscheiden. Die katalonischen Richter schlossen sich der inzwischen verbreiteten Rechtsprechung an, dass die Tätiigkeit des Maklers mit dem Zusammenbringen der Parteien an sich abgeschlossen ist. Hat der Makler also einen geeigneten Kaufinteressenten nachgewiesen, ist der Auftraggeber zur Zahlung der Provision verpflichtet. (Audiencia Provincial Barcelona, Urt. v. 4.12.2003)

Schadenersatz für Makler

Wer mit einem Makler einen Vertrag zur Vermittlung des Verkaufs seiner Immobilie als Exklusiv-Vertrag abschließt, hat keinen Anspruch, vor Ablauf der Vertragsdauer zu kündigen und die Immobilie selbst zu veräußern. Dies ergibt sich aus einem Urteil, dass das Provinzgericht von Madrid kürzlich gefällt hat. Ein Immobilieneigentümer wollte im Jahre 2004 über einen Makler seine Wohnung mit Abstellkammer und Garagenstellplatz verkaufen. Es wurde vereinbart, dass der Makler für eine Dauer von sieben Monaten exklusiv berechtigt war, die Immobilie zu veräußern. Der Eigentümer durfte dementsprechend während der Dauer des
Maklerauftrages die Immobilie nicht selbst veräußern. Für den Fall, dass der Eigentümer dem zuwider die Immobilie doch selbst veräußern würde, war in dem Vertrag vorgesehen, dass dem Makler als Schadenersatz 50 % der vereinbarten Courtage zustehen sollte.
Der Eigentümer kündigte dann trotzdem vor Ablauf der 7-monatigen Dauer des Vertrages einseitig und veräußerte die Immobilie selbst. Hierauf nahm ihn der Immobilienmakler auf Schadenersatz entsprechend der Vereinbarung in dem Vertrag in Höhe von 6.274,00 Euro in Anspruch.
Hiergegen wehrte sich der Eigentümer mit dem Hinweis, dass die Schadenersatzklausel in dem Vertrag nicht wirksam sei, da er durch diese
in seiner Eigenschaft als Verbraucher wesentlich benachteiligt würde. Die Klausel sei daher nichtig und er müsse nicht zahlen.
Dieser Ansicht schlossen sich die Berufungsrichter in Madrid nicht an. Sie verurteilten den Eigentümer zur Zahlung des Schadenersatzes. Das Berufungsgericht führt in seiner Urteilsbegründung aus, dass dem Eigentümer zwar zuzugestehen sei, dass er in seiner Vertragsbeziehung zu dem Makler als Verbraucher im Sinne der Verbrauchergesetzgebung anzusehen sei. Die Schadenersatzklausel sei aber keine grobe Benachteiligung in seinen Rechten und damit wirksam. Demgemäß müsse der Eigentümer, da er einseitig durch seine Kündigung gegen den Vertrag verstoßen habe, den vereinbarten Schadenersatz für diesen Fall zahlen.
Ist kein Schadenersatz vereinbart, kann nach meiner Praxis der Makler auch die „übliche“ Provision als Schadenersatz geltend machen, wenn der Kunde durch sein Verhalten das Gelingen der Vermittlung durch eigenen Verkauf verhindert. (Audiencia Provincial Madrid, Urt. v. 05.06.2007)

(c) 2008 Niels Becker