Immobilienerwerb in Spanien
Seit Jahren investieren Deutsche in Feriendomizile oder Zweitwohnsitze in Spanien. Auch die Übersiedlung ganz nach Spanien wird immer bedeutender. Nicht nur klassische „Aussteiger“ sondern auch viele mittelständische Unternehmer verlegen ihren Wohn- und Geschäftssitz nach Spanien.
Den Käufern steht hier ein riesiges Angebot vom Ferienappartement bis zur exklusiven Traumvilla zur Verfügung. Nich nur der zur erwartenden Kaufpreis, sowie die Nebenkosten wollen genau geprüft sein. Wer im Ausland Immobilien kaufen möchte, muss beachten, dass sich das Kaufrecht zum Teil erheblich vom deutschen Recht unterscheidet.
Kauf per „Handschlag“
In Spanien gilt dabei in erster Linie, dass - anders als in Deutschland - der Immobilienerwerb auch ohne Eintrag ins Grundbuch, quasi per Handschlag erfolgen kann. Es ist allgemein üblich, den Kauf des Objektes in einem privatschriftlichen Vertrag zu dokumentieren. Dies hat den Vorteil, dass beide Seiten eine verbindliche Regelung schaffen können.
Allerdings sind auch andere Gestaltungen denkbar. So kann zugunsten des Verkäufers vereinbart werden, dass dieser durch die Zahlung einer Vertragsstrafe (z.B. in doppelter Höhe einer Anzahlung, sogenannte „arras“) wieder aus dem Geschäft aussteigen kann. Umgekehrt kann auch die Gestaltung eines Optionsvertrages gewählt werden, wenn der Käufer sich noch Hintertürchen offen halten möchte, noch aus dem Geschäft auszusteigen.
Es gibt aber auch in Spanien ein Grundbuch. Um in dieses Grundbuch gelangen zu können, reicht der privatschriftliche Kaufvertrag nicht aus. Es ist vielmehr erforderlich, dass vor einem Notar eine Urkunde über den Kauf („escritura pública de compra venta“) beurkundet wird. Aus diesem Grund gehen manche Ferienimmobilienkäufer irrtümlich davon aus, dass der zunächst unterschriebene private Vertrag nur ein "Vorvertrag" sei. Aber bereits der privatschriftlich geschlossene Vertrag ist rechtsverbindlich. Der vor dem Notar geschlossene Kaufvertrag dient sozusagen zur "Bestätigung" des Geschäfts.
Neben dem Kaufvertrag ist in Spanien zum Erwerb des Eigentums auch die Einräumung des Besitzes, also die tastsächliche Nutzungsmöglichkeit, z.B. durch Schlüsselübergabe, notwendig. Durch die Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages wird diese förmliche Besitzübergabe allerdings ersetzt.
Der notarielle Kaufvertrag ist Eintragungsvoraussetzung für das Grundbuchamt. Nur diese Eintragung schützt den Käufer vor vermeintlichen oder tatsächlichen Rechten Dritter. Der gute Glaube an die Richtigkeit des Grundbuches wird nämlich in Spanien ähnlich wie in Deutschland geschützt.
Rechtliche Prüfung vor dem Kauf
Jeder Immobilienkäufer in Spanien sollte, bevor er den privatschriftlichen Kaufvertrag unterschreibt oder etwa irgendwelche Anzahlungen leistet, sich vom Verkäufer nachweisen lassen, dass dieser im Grundbuch eingetragen ist. Dies kann einerseits mindestens dadurch geschehen, dass der Verkäufer seinen notariellen Kaufvertrag mit dem entsprechenden Eintragungsnachweis des Grundbuchamtes vorlegt.
Besser ist es jedoch, beim Grundbuchamt eine sogenannte "nota simple informativa" ausstellen zu lassen. Aus diesem einfachen Grundbuchauszug ergibt sich nämlich insbesondere auch, ob das Objekt frei von Belastungen ist. Um sich vor bösen Überraschungen zu schützen, sollte der Käufer weiterhin insbesondere darauf achten, dass das Objekt nicht vermietet ist. Auch in Spanien gilt insoweit, dass das Verkaufsgeschäft nicht die bestehenden Mietverträge bricht.
Bei der Vermietung von Wohnraum kann der Mieter unter Umständen einseitig eine Vertragsdauer von bis zu fünf Jahren erzwingen. Eine „Eigenbedarfskündigung“ ist nicht möglich.
Steuern und Nebenkosten
Neben den nicht zu unterschätzenden Nebenkosten wie Notar- und Grundbuchamtgebühren oder Rechtsanwaltskosten, sollte der Käufer sich auch über die anfallenden Steuern informieren. Weiterhin ist es wichtig, dass der Käufer sich nachweisen lässt, dass etwaige Steuerschulden ( Grundsteuer ) vom Verkäufer vor der Veräußerung beglichen worden sind. Für diese haftet nämlich das Grundstück. Das heißt, das Finanzamt kann sich an den nichts ahnenden Käufer wenden, und das Grundstück gegebenenfalls in die Zwangsversteigerung bringen. Auch die in Spanien noch weit verbreitete Praxis der Unterverbreifung, bei der beim Notar um Steuern zu „sparen“, ein zu niedriger Kaufpreis angegeben wird, ist mit Vorsicht zu genießen: Auch in Spanien handelt es sich hierbei um Steuerhinterziehung, die unter Umständen nicht nur teuer werden sondern auch strafbar sein kann. Auch kann das ganze Geschäft damit zivilrechtlich nichtig werden. Weiterhin muss der Erwerber beachten, dass bei der Unterverbriefung bei einem eventuellen Wiederverkauf, der nicht seinerseits unterverbrieft wird, ein riesiger Spekulationsgewinn zu versteuern ist.
Mit Vorsicht sind auch andere Steuersparkonstruktionen zu betrachten. Dies gilt zum Beispiel für den Kauf über spanische GmbHs . Zwar kann es hier bei Neubauten zur Vermeidung der Mehrwertsteuer kommen und die Vererbung von GmbH-Anteilen kann auch von der Erbschaftssteuer ausgenommen sein. Diese Konstruktionen unterliegen aber immer dem Damoklesschwert des steuerlichen Umgehungsgeschäftes.
Baugenehmigung
Insbesondere bei alleinstehenden, älteren Objekten, muss weiterhin geprüft werden, ob diese sich auf Bauland befinden und eine entsprechende Baugenehmigung vorlag. Dies gilt auch für etwaige Erweiterungen, Anbauten oder Schwimmbäder. Auch hier sollte der Verkäufer die entsprechenden Unterlagen vorlegen können. Wie in Deutschland auch, können Schwarzbauten nämlich mit dem Abriss, mindestens aber mit einem sehr teuren, nachgezogenen Baugenehmigungsverfahren verbunden sein. Bei Neubauten muss auch eine von der Gemeinde ausgestellte Bewohnbarkeitsbescheinigung vorgelegt werden. Dieser amtlich Nachweis, dass das Gebäude als Wohnraum geeignet und sämtliche Bauarbeiten abgeschlossen sind, ist auch für den Abschluss von Versorgungsverträgen (Strom. Wasser, Gas) notwendig.
Wohnungseigentümergemeinschaften
Wird in einer Ferienwohnanlage bzw. ein Appartement in einer Eigentümergemeinschaft, die nach dem spanischem Wohnungseigentumsgesetz organisiert ist, erworben, kommen für den vorsichtigen Käufer noch weitere Prüfungspunkte hinzu:
In jedem Fall sollte der Verkäufer nachweisen, dass er sich mit der Umlage auf dem Laufenden befindet. Denn auch insoweit muss der Erwerber für einen Teil Umlagerückstände haften, auch wenn sie nicht von ihm sondern vom Verkäufer verursacht worden sind. Aus diesem Grund kann eine Bescheinigung vom Verwalter der Gemeinschaft beantragt werden, aus der sich der Stand der Umlagezahlungen ergibt.
Auch ist es ratsam, in die Satzung der Eigentümergemeinschaft Einblick zu nehmen, bzw. sich die letzten Beschlüsse der Eigentümerversammlung vorlegen zu lassen. Hier ist zu prüfen, ob beispielsweise Nutzungsbeschränkungen (z.B. keine Vermietung, kein Gewerbe) vorliegen, die der angestrebten Verwendung des Objekts entgegenstehen u.s.w. Aus dem Protokollbuch der Gemeinschaft ergeben sich auch geplante Umbau- oder Renovierungsvorhaben, deren Kosten der Erwerber mit tragen muss.
Pflichten genau festlegen
Der privatschriftliche Kaufvertrag sollte eine individuell ausgehandelte Vereinbarung sein. Zwar ist es so, dass in der Regel Vertragsparteien, Kaufobjekt, Preis usw. sich nach einem Standardvertrag regeln lassen. Es gibt in der Regel jedoch immer Fragen, die für jedes Kaufgeschäft individuell sind. Der Käufer sollte sich hier nicht auf mündliche Zusagen verlassen, sondern stets darauf achten, dass seine Wünsche und Vorstellungen schriftlich fixiert und vom Verkäufer rechtsverbindlich zugesichert werden. Für Kaufverträge gilt in Spanien wie in Deutschland die Vertragsfreiheit, so dass es keine "offiziellen Kaufverträge", wie dies manchmal behauptet wird, gibt.
Nachlassplanung
Der Erwerber sollte auch erwägen, dass er im Hinblick auf die sehr hohe spanische Erbschaftssteuer , ob nicht bereits seine Kinder oder der Ehepartner Miteigentümer werden sollen oder diesen die Immobilie übertragen wird und dem „Erwerber“ ein Nießbrauchrecht vorbehalten bleibt. Solche Gestaltungen wollen allerdings immer neben dem potentiellen Steuerspareffekt auch im Hinblick auf die zivilrechtliche Tauglichkeit geprüft werden.
Neben diesen rein juristischen Fragen muss selbstverständlich der Hauskauf in Spanien wohl überlegt sein. Insbesondere sollte das Objekt eingehend besichtigt werden und der Verkäufer für jede erdenkliche Frage zur Verfügung stehen. Es kommt in der Praxis leider immer wieder vor, dass Käufer geblendet vom sonnigen Ambiente Spaniens vorschnell zugreifen und sie später der Kauf reut. Später wird es schwierig - wenn nicht sogar in der Regel unmöglich - ist, aus dem privatschriftlichen Kaufvertrag wieder herauszukommen. Mindestens die üblicherweise geleistete Anzahlung in Höhe von 10 % dürfte dann in jedem Fall verloren sein. Andererseits sollen die vorstehenden Ausführungen auch nicht von angestrebten Immobilienkauf in Spanien abschrecken. Aber das Beachten der lokalen Gepflogenheiten schützt Käufer vor unangenehmen Überraschungen. Bei Beachtung der aufgezeigten Grundregeln und mit sachkundiger Beratung wird das Immobilienkaufgeschäft auch in juristischer Hinsicht zu einem Erfolg.
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