Kapitel I
Bild: (c) Niels Becker - Eigentümergemeinschaft
Allgemeine Vorschriften
Artikel 1
Das vorliegende Gesetz hat die besondere Form des Eigentums zum Gegenstand, die durch Artikel 396 des Código Civil geregelt ist. Diese wird als Wohnungseigentum bezeichnet.
In diesem Gesetz werden auch die Teile eines Gebäudes als Lokale bezeichnet, die unabhängig nutzbar sind, da sie einen Ausgang zu einem Gemeinschaftselement desselben oder zu einer öffentlichen Straße haben.
Artikel 2
Dieses Gesetz wird angewendet auf:
a. die Eigentümergemeinschaften, die gem. Artikel 5 errichtet worden sind.
b. die Gemeinschaften, die die Tatbestandsmerkmale des Artikel 396 des Código Civil erfüllen und keine Teilungserklärung über Wohnungseigentum vorgenommen haben.
Auf diese Gemeinschaften finden in jedem Fall die Vorschriften dieses Gesetzes bezüglich der juristischen Regelungen über das Eigentum, deren Sondereigentumsteile und Gemeinschaftseinrichtungen, sowie bezüglich der wechselseitigen Rechte und Pflichten der Miteigentümer Anwendung.
c. Auf die privaten Immobilienkomplexe, entsprechend den Vorschriften dieses Gesetzes.
Kapitel II
Regelungen über das in Wohnungen beziehungsweise Lokale aufgeteilte Eigentum
Artikel 3
Bezüglich der Regelungen über das Eigentum gemäß Artikel 396 des Código Civil steht jedem Eigentümer einer Wohnung oder eines Lokals Folgendes zu:
a. Das einzelne und ausschließliche Eigentumsrecht über eine ausreichend eingegrenzte Fläche, die unabhängig nutzbar ist, mit den architektonischen Elementen und Einrichtungen aller Art, sichtbar oder nicht, die sich innerhalb ihrer Begrenzungen befinden und ausschließlich dem Eigentümer dienen, sowie über die Zusatzeinrichtungen, die ausdrücklich in der Teilungserklärung ausgewiesen worden sind, auch wenn sie sich außerhalb der begrenzten Fläche befinden.
b. Das Miteigentum mit den übrigen Eigentümern von Wohnungen oder Lokalen der übrigen Elemente, Zubehör und gemeinschaftlichen Einrichtungen.
Jeder Wohnung oder jedem Lokal wird eine Beteiligungsquote zugemessen in Bezug auf den Gesamtwert der Immobilie und ausgedrückt in Hundertsteln desselben. Diese Quote dient als Maß um die Beteiligung bezüglich der Lasten und Nutzen, die wegen der Gemeinschaft entstehen, festzustellen. Die Verbesserungen oder Verschlechterungen von jeder Wohnung oder jedem Lokal verändern die zugemessene Quote nicht, die nur durch einstimmigen Beschluss abgeändert werden kann.
Jeder Eigentümer kann frei über sein Recht verfügen, ohne jedoch die Elemente, die in diesem eingeschlossen sind, abzutrennen und ohne dass die Übertragung der Nutzung die Verpflichtung, die sich aus dieser Art des Eigentums ergeben, berühren könnten.
Artikel 4
Die Klage auf Teilung, um die durch dieses Gesetz geregelte Situation aufzuheben, ist unzulässig. Die Teilungsklage kann nur von jedem Miteigentümer bezüglich einer bestimmten Wohnung oder Lokals geltend gemacht werden, wobei stets zu berücksichtigen ist, dass die Nichtaufteilung nicht zum Zwecke der gemeinsamen Nutzung durch alle Eigentümer absichtlich hergestellt worden sein darf.
Artikel 5
Die Teilungserklärung, die das Eigentum in Wohnungen oder Lokale aufteilt, beschreibt, neben der Immobilie in seiner Gesamtheit, jede einzelne Wohnung oder jedes Lokal, denen eine entsprechende Nummer zugeteilt wird. Die Beschreibung der Immobilie muss die Voraussetzungen der Grundbuchgesetzgebung und die einzelnen Einrichtungen, die zu derselben gehören, ausdrücken. Die Beschreibung von jeder einzelnen Wohnung oder jedem Lokal zählt seine Fläche, Begrenzungen, Stockwerk, in dem diese sich befinden, und die Zusatzeinrichtungen, wie Garagen, Speicher oder Keller auf.
In derselben Teilungserklärung wird die Beteiligungsquote festgelegt, die jeder Wohnung bzw. jedem Lokal zugeordnet ist, bestimmt durch den Alleineigentümer des Gebäudes beim Beginn von dessen Verkauf als Wohnungen, oder durch Beschluss aller vorhandenen Eigentümer, oder durch schiedsgerichtliche oder gerichtliche Entscheidung. Zu ihrer Bestimmung wird als Basis die nutzbare Fläche jeder Wohnung oder jeden Lokals in Beziehung gesetzt zur Gesamtheit der Immobilie, sowie der Lage nach innen oder außen, der Belegenheit und des Nutzens, der nach rationaler Vermutung von den Einrichtungen und Gemeinschaftselementen gemacht wird.
Die Teilungserklärung kann weiterhin Regelungen über die Begründung und Ausübung des Rechts sowie Vorschriften bezüglich der Nutzung oder des Zwecks des Gebäudes, seiner verschiedenen Wohnungen oder Lokale, Einrichtungen, Kosten, Verwaltung, Versicherungen, Erhaltung und Reparaturen enthalten, die nicht durch das Gesetz verboten sind. Diese stellen eine ausschließliche Satzung dar, die Dritten nicht entgegen gehalten werden kann, wenn sie nicht in das Grundbuch eingeschrieben worden ist.
Bezüglich jeder Veränderung des Titels und unbeschadet der Vorschriften über die Gültigkeit von Beschlüssen müssen die gleichen Voraussetzungen eingehalten werden wie bei der Begründung.
Artikel 6
Um die Einzelheiten des Zusammenlebens und die angemessene Nutzung der Gemeinschaftseinrichtungen und Elemente zu regeln, kann von der Gesamtheit der Eigentümer innerhalb des durch das Gesetz und die Satzung Erlaubten eine Hausordnung erlassen werden, die für jeden Eigentümer verbindlich ist, solange sie nicht in der für Beschlüsse über die Verwaltung vorgesehenen Weise verändert worden ist.
Artikel 7
1. Jeder Eigentümer einer Wohnung oder eines Lokals kann die architektonischen Elemente oder Einrichtungen der- oder desselben verändern, solange nicht die Sicherheit des Gebäudes, seine allgemeine Struktur oder seine äußere Gestaltung oder Zustand beschädigt oder verändert wird oder die Rechte eines anderen Eigentümers verletzt werden. Die Durchführung derartiger Bauarbeiten müssen zuvor demjenigen, der die Gemeinschaft vertritt, mitgeteilt werden.
Im Rest der Immobilie dürfen keinerlei Veränderungen vorgenommen werden und im Falle der Notwendigkeit von dringenden Reparaturen muss dies umgehend dem Verwalter mitgeteilt werden.
2. Dem Eigentümer oder Benutzer einer Wohnung oder eines Lokals ist es nicht gestattet, in diesem oder dem Rest der Immobilie Aktivitäten zu entfalten, die von der Satzung verboten sind, die für das Grundstück gefährlich sind, oder die die allgemeinen Vorschriften über belästigende, unsaubere, gesundheitsschädliche, gefährliche oder verbotene Aktivitäten verletzen.
Der Präsident der Gemeinschaft verlangt auf eigene Initiative oder auf die von jedwedem Eigentümer oder Besitzer die sofortige Unterlassung von demjenigen, der die in diesem Absatz verbotenen Aktivitäten entfaltet unter der Ankündigung von entsprechenden gerichtlichen Maßnahmen.
Falls der Verletzer sein Verhalten fortsetzt, kann der Präsident gegen ihn, nach vorheriger Genehmigung durch die Eigentümergemeinschaft, die zu diesem Zweck einberufen wird, Unterlassungsklage erheben, die, soweit in diesem Artikel nichts anderes bestimmt ist, nach den Vorschriften über den Kognitionsprozess geführt wird.
Nachdem die Klage anhängig ist, der die beweiskräftige Bescheinigung über das Unterlassungsverlangen gegen den Verletzer und die Bescheinigung über den von der Eigentümergemeinschaft gefassten Beschluss beigefügt sein muss, kann der Richter einstweilig die sofortige Unterlassung der verbotenen Aktivität anordnen, unter Hinweis auf eine Strafbarkeit wegen des Delikts des Widerstands gegen die Staatsgewalt. Außerdem kann er im einstweiligen Rechtsschutz jegliche Maßnahme anordnen, um die Effektivität des Unterlassungsbefehls zu sichern. Die Klage ist gegen den Eigentümer oder gegebenenfalls gegen den Besitzer der Wohnung oder des Lokals zu richten.
Wenn ein der Klage stattgebendes Urteil ergeht, kann dieses neben der Anordnung der definitiven Unterlassung der verbotenen Aktivität auch die Festsetzung eines entsprechenden Schadenersatzes und unter Berücksichtigung der Schwere der Verletzung und dem der Gemeinschaft entstandenem Schaden das Verbot, die Wohnung oder das Lokal für einen Zeitraum nicht länger als 3 Jahre zu nutzen, enthalten. Falls der Verletzer nicht der Eigentümer ist, kann das Urteil feststellen, dass alle Rechtsbeziehungen bezüglich der Wohnung oder des Lokals erloschen sind, sowie dessen sofortige Räumung.
Artikel 8
Die Wohnungen oder Lokale und ihre Zusatzeinrichtungen können Gegenstand materieller Aufteilung sein, um andere kleineren Ausmaßes oder unabhängige zu bilden. Sie können auch durch Zusammenlegung mit anderen angrenzenden innerhalb desselben Gebäudes vergrößert werden. Sie können auch durch Abteilung eines Teils verkleinert werden.
In diesen Fällen ist neben der Zustimmung der betroffenen Eigentümer die Zustimmung der Eigentümerversammlung erforderlich, der es obliegt, neue Beteiligungsquoten bezüglich der veränderten Wohnungen festzulegen, wobei die Regeln des Artikel 5 zu beachten sind und die Quoten der Übrigen nicht verändert werden.
Artikel 9
1. Die Pflichten jedes Eigentümers sind folgende:
a. Die allgemeinen Einrichtungen der Gemeinschaft und die sonstigen gemeinsamen Elemente, unabhängig davon, ob sie gemeinsam oder ausschließlich von einem der Eigentümer benutzt werden, und ob sie dessen Wohnung oder Lokal eingeschlossen sind, zu respektieren, indem sie angemessen verwendet werden und stets die Verursachung von Schäden und Beschädigungen vermieden wird.
b. Die eigene Wohnung oder Lokal und eigene Anlagen im gutem Erhaltungszustand zu erhalten, so daß von diesen für die Gemeinschaft und die anderen Eigentümer keine Nachteile ausgehen, wobei für die aus eigener oder von Dritten, für die er verantwortlich ist, verursachten Vernachlässigung entstehenden Schäden Schadensersatz zu leisten ist.
c. Alle Reparaturen in seiner Wohnung oder Lokal, welche der Instandhaltung der Immobilie dienen, zu dulden und in diesen alle notwendigen Dienstbarkeiten zu billigen, welche der Herstellung neuer gemeinsamer Einrichtungen von allgemeiner Interesse gemäß Artikel 17 dienen, wobei der Betroffene das Recht hat, für die entstandenen Schäden Schadensersatz von der Gemeinschaft zu verlangen.
d. Den Zutritt zu seiner Wohnung oder Lokal zum Zweck der drei vorherigen Absätze zu gewähren.
e. Nach der in der Teilungserklärung oder in einer besonderen Vereinbarung, festgelegten Beteiligungsquote, zu den allgemeinen Ausgaben für die angemessene Instandhaltung der Immobilie, ihre Einrichtungen, Lasten oder nicht individualisierbaren Verpflichtungen, beizutragen.
Die Forderungen zu Gunsten der Gemeinschaft, welche sich aus der Beitragspflicht zu den allgemeinen Ausgaben aus dem fälligen Teil der Quoten des laufenden und vorherigen natürlichen Jahres ableiten, sind Vorzugsforderungen im Sinne des Artikel 1923 CC und haben Vorrang bezüglich der in Absatz 3, 4 und 5 des genannten Artikels aufgelisteten Forderungen, unbeschadet des Vorrangs von Gehaltsforderungen nach dem Arbeitsgesetzbuch.
Der Erwerber einer den Regeln über das Wohnungseigentum unterworfenen Wohnung oder eines Lokals, haftet mit der erworbenen Immobilie für die Summe, die sich aus der Beitragspflicht zu den allgemeinen Ausgaben ergibt, welche von den vorherigen Eigentümern der Eigentümergemeinschaft geschuldet sind; beschränkt auf den für das laufende Jahr fälligen Jahresbeitrag, in dem der Erwerb stattgefunden hat, und dem diesem vorhergehenden natürlichen Jahr, auch, wenn der Erwerbstitel im Grundbuch eingetragen ist. Die Wohnung oder das Lokal ist gesetzlich der Erfüllung dieser Pflicht als Haftungsmasse unterworfen.
In dem Dokument öffentlichen Glaubens, mittels dessen, durch jedweden Titel, die Wohnung oder das Lokal übertragen wird, muß der Übertragende erklären, daß er mit den Beiträgen zu den gemeinsamen Ausgaben auf dem Laufenden ist oder die jeweils geschuldeten Beträge nennen. Der Übertragende muss gleichzeitig eine Bescheinigung über den Stand der Schulden gegenüber der Gemeinschaft, welche mit seiner Erklärung übereinstimmen muß, beibringen. Ohne diese wird die Beurkundung der öffentlichen Urkunde nicht zugelassen; es sei denn, er wird von dieser Pflicht ausdrücklich von dem Erwerber freigestellt. Diese Bescheinigung wird innerhalb von höchstens sieben Tage nach Antragstellung, durch den als Sekretär handelnden Person mit der Genehmigung des Präsidenten, ausgestellt. Beide haften für Fahrlässigkeit bei der Genauigkeit der Angaben und für die durch die durch verspätete Ausstellung entstehenden Schäden.
f. Zu dem Rücklagenfonds, welcher von der Eigentümergemeinschaft zur Instandhaltung und der Reparaturen an der Immobilie einzurichten ist, entsprechend der Anteilsquote beizutragen.
Der Rücklagefonds, dessen Inhaber stets die Gemeinschaft ist, wird mit einer Summe ausgestattet, welche nicht unter 5% des letzen ordentlichen Haushalt betragen darf.
Zu Lasten des Rücklagenfonds kann die Gemeinschaft einen Versicherungsvertrag, welche die auf dem Grundstück entstehenden Schäden abdeckt, oder einen Vertrag für die dauernde Instandhaltung der Immobilie und ihrer gemeinschaftlichen Einrichtungen abschließen
g. Die angemessene Sorgfalt zu bei der Nutzung der Immobilie und bei der Beziehung mit anderen Eigentümer anzuwenden und für die Zuwiderhandlungen und die zugefügten Schäden gegenüber diesen zu haften.
h. Der als Sekretär der Gemeinschaft handelnden Person, durch jenes Mittel, welches den Zugang nachweisen läßt, seine Adresse in Spanien, zum Zwecke der Zustellungen und Mitteilungen aller Art bezüglich der Gemeinschaft, mitzuteilen. In Ermangelung dieser Mitteilung, wird angenommen, daß die Adresse für Zustellungen und Mitteilungen die der Wohnung oder des Lokals, innerhalb der Gemeinschaft ist. Diese Mitteilungen sind rechtlich auch dann wirksam, wenn sie an den Besitzer der Wohnung oder des Lokals übergeben werden.
Wenn eine Zustellung oder Mitteilung versucht worden ist, aber an dem nach den Vorschriften des vorstehenden Absatzes bestimmten Ort nicht möglich ist, gilt diese durch den Aushang am das Anschlagbrett der Gemeinschaft oder an einen sichtbaren, zu diesem Zweck bestimmten Ort von allgemeiner Nutzung für entsprechende Mitteilungen, mit Angabe des Datums und Gründe für diese Art der Mitteilung, mit Unterschrift der als Sekretär handelnden Person und Genehmigung des Präsidenten, als zugestellt. Die in dieser Art durchgeführte Mitteilung entfalten nach Ablauf von drei Tagen volle Rechtswirkungen.
i. Zu der als Sekretär der Gemeinschaft handelnden Person, durch jenes Mittel, welches den Zugang nachweisen läßt, den Eigentümerwechsel der Wohnung oder des Lokals mitzuteilen.
Wer diese Pflicht nicht erfüllt, ist weiterhin für die nach der Übertragung fällig werdenden Schulden gegenüber der Gemeinschaft mit dem neuen Eigentümer gesamtschuldnerisch verantwortlich, unbeschadet bleibt der Rückgriffsanspruch diesem gegenüber.
Das in dem vorherigen Absatz Bestimmte ist nicht anzuwenden, wenn irgendeines der im Artikel 13 genannten Verwaltungsorgane von dem Eigentümerwechsel der Wohnung oder des Lokals durch andere Umstände oder schlüssiges Handeln des neuen Eigentümers Kenntnis hat, oder wenn die Übertragung offenkundig ist.
2. Bezüglich der Anwendung der Regelungen des vorhergehenden Absatzes gelten als gemeinschaftliche Ausgaben solche, die einer oder mehreren Wohnungen oder Lokalen zugerechnet werden können, wobei die Nichtbenutzung einer Dienstleistung nicht von der Erfüllung der entsprechenden Verpflichtungen entbindet, unbeschadet des Artikels 11.2 dieses Gesetzes Bestimmten.
Artikel 10
1. Die Gemeinschaft ist verpflichtet, die notwendigen Bauarbeiten für die adäquate Unterhaltung und Aufrechterhaltung der Immobilie sowie ihrer Einrichtungen durchzuführen und zwar in der Weise, dass diese den notwendigen Strukturzustand, Stabilität, Bewohnbarkeit und Sicherheit hat.
2. Die Eigentümer die sich rechtswidrig den von der zuständigen Behörde erlassenen Anweisungen widersetzen oder deren Ausführung in die Länge ziehen, haften individuell für die im Verwaltungswege auferlegten Bussgelder.
3. Im Fall der Meinungsverschiedenheiten über die Art der durchzuführenden Bauarbeiten entscheidet die Eigentümerversammlung. Die Betroffenen können auch einen Schiedsentscheid oder ein technisches Gutachten beantragen, soweit das Gesetz dies zuläßt.
4. Bezüglich der Bezahlung der Kosten aus der Durchführung von Erhaltungsbauarbeiten, auf die sich dieser Artikel bezieht, haftet die Wohnung oder das Lokal auf dieselbe Weise und unter den gleichen Bedingungen, wie es in Artikel 9 für die Gemeinschaftskosten vorgesehen ist.
Artikel 11
1. Kein Eigentümer kann verlangen, dass neue Einrichtungen oder Verbesserungen vorgenommen werden, die nicht für die angemessene Erhaltung und Sicherheit der Immobilie nach ihrer Art und den Umständen notwendig sind.
2. Wenn wirksam Beschlüsse gefaßt werden, um Erneuerungen durchzuführen, die nach dem vorstehenden Absatz nicht verlangt werden können und deren Installationsquote den Betrag von drei ordentlichen Monatsgemeinschafts-kostenanteilen überschreitet, ist der Ablehnende weder daran gebunden, noch wird seine Beteiligungsquote verändert. Dies gilt selbst für den Fall, dass ihm die Nutzung der Verbesserung oder des Vorteils nicht untersagt werden kann.
Wenn der Ablehnende es wünscht, kann er jederzeit an den Vorteilen der neuen Einrichtung teilnehmen; er muß seine Beteiligungsquote an den Kosten der Realisierung und Beibehaltung zahlen, die entsprechend aktualisiert werden nebst Zusatz der gesetzlichen Zinsen.
3. Die Erneuerungen, die einen Teil des Gebäudes für die Nutzung eines Eigentümers unbrauchbar machen, benötigen in jedem Fall dessen ausdrückliche Zustimmung.
4. Die Umlage bezüglich der Bezahlung der durchgeführten Verbesserung oder der in der Immobilie noch auszuführenden Verbesserungen gehen zu Lasten desjenigen, der im Moment der Fälligkeit der Beträge, die sich auf die Bezahlung von diesen Verbesserungen beziehen, Eigentümer ist.
Artikel 12
Der Bau von neuen Stockwerken oder jede andere Veränderung der Struktur oder Zusammensetzung des Gebäudes oder der Gemeinschaftseinrichtungen betreffen stets die Teilungserklärung und müssen sich dem Verfahren unterziehen, das für deren Veränderung vorgesehen ist. Der Beschluss, der gefasst wird, legt die Art der Veränderung fest, sowie die, die bei der Beschreibung des Grundstücks, der Wohnungen oder Lokale, der Beteiligungsquoten hervorgerufen werden. Er enthält den oder die Eigentümer der neuen Lokale oder Wohnungen.
Artikel 13
1. Die Organe der Gemeinschaft sind Folgende:
a) Die Eigentümerversammlung.
b) Der Präsident und ggf. die Vizepräsidenten.
c) Der Sekretär.
d) Der Verwalter.
In der Satzung oder durch Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung können andere Verwaltungsorgane der Gemeinschaft eingeführt werden. Dies darf jedoch nicht dazu führen, dass die Funktionen oder die Haftung gegenüber Dritten eines der Organe, die durch dieses Gesetz den Vorstehenden zugewiesen sind, vermindert werden.
2. Der Präsident wird aus dem Kreise der Eigentümer durch Wahl benannt oder falls dies nicht der Fall ist, turnusmäßig oder durch Los bestimmt. Die Bestimmung ist verpflichtend, wobei der designierte Eigentümer vom Richter seine Ablösung innerhalb von einem Monat nach seiner Wahl beantragen kann. Dabei erklärt er die Gründe, die er zu diesem Zwecke vorzubringen hat. Der Richter beschließt nach dem Verfahren, dass in Artikel 17.3 vorgesehen ist, abschließend die geeigneten Maßnahmen, wobei er gegebenenfalls in demselben Beschluss den Eigentümer benennt, der vorübergehend das Amt des Präsidenten ausübt, bis dieses innerhalb der Frist, die der gerichtliche Beschluss festlegt, das Amt neu besetzt wird.
Weiterhin kann der Richter angerufen werden, wenn es aus irgendeinem Grund für die Eigentümerversammlung unmöglich ist, einen Präsidenten der Gemeinschaft zu bestimmen.
3. Der Präsident hat die gesetzliche Vertretung der Gemeinschaft inne sowohl vor Gericht als auch außergerichtlich bezüglich aller Angelegenheiten, die die Gemeinschaft betreffen.
4. Das Vorhandensein von Vizepräsidenten ist optional. Ihre Ernennung wird nach demselben Verfahren durchgeführt wie die Bestimmung des Präsidenten. Der Vizepräsident oder die Vizepräsidenten nach ihrem Rang vertreten den Präsidenten im Falle der Abwesenheit, Vakanz oder Indisponibilität desselben sowie, um ihm bei seinen Funktionen zu assistieren, entsprechend den Vorschriften, die die Eigentümerversammlung vorgibt.
5. Die Aufgaben des Sekretärs und des Verwalters werden durch den Präsidenten der Gemeinschaft wahrgenommen. Dies gilt nicht, wenn die Satzung oder die Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss die Besetzung dieser Ämter getrennt von der Präsidentschaft vorsieht.
6. Die Funktionen des Sekretärs und des Verwalters können durch eine Person ausgeübt werden oder unabhängig voneinander besetzt werden. Das Amt des Verwalters oder ggf. das des Sekretär – Verwalters kann durch jeden Eigentümer ausgeübt werden. Es ist auch möglich, dass es durch natürliche Personen mit ausreichender beruflicher Qualifikation und gesetzlicher Anerkennung für die Ausübung solcher Funktionen ausgeübt werden. Das Amt kann auch durch Körperschaften oder juristische Personen entsprechend den Vorschriften der Rechtsordnung ausgeübt werden.
7. Außer, wenn die Satzung der Gemeinschaft etwas anderes vorsieht, beträgt die Amtszeit der Verwaltungsorgane ein Jahr. Die Designierten können durch Beschluss einer zu diesem Zweck einberufenen außerordentlichen Eigentümerversammlung von ihrem Mandat vorzeitig abgelöst werden.
8. Wenn die Anzahl der Eigentümer von Wohnungen oder Lokalen eines Gebäudes vier nicht übersteigt können diese die in Artikel 398 des Código Civil vorgesehene Verwaltungsform annehmen, wenn die Satzung dies ausdrücklich vorsieht.
Artikel 14
Die Eigentümerversammlung hat folgende Aufgaben:
a. Benennung und Abwahl der Personen, die die in dem vorstehenden Artikel genannten Ämter ausüben. Sie entscheidet über die Beschwerden der Eigentümer von Wohnungen oder Lokalen bezüglich deren Amtsausübung.
b. Sie beschließt über den Kosten- und voraussichtlichen Einnahmeplan und die entsprechenden Buchungskonten.
c. Sie beschließt über die Kostenvoranschläge und Ausführungen aller Bauarbeiten zur Erhaltung des Grundstücks ordentlicher und außerordentlicher Art. Sie wird von dem Verwalter über die Ausführung dringender Maßnahmen gem. Artikel 20.c) informiert.
d. Sie beschließt oder reformiert die Satzung und schafft eine Hausordnung.
e. Sie beschäftigt sich mit und entscheidet über alle anderen Angelegenheiten von allgemeinem Interesse der Gemeinschaft. Dabei trifft sie die notwendigen oder für ein besseres Zusammenleben geeigneten Maßnahmen.
Artikel 15
1. Die Anwesenheit bei der Eigentümerversammlung kann persönlich oder durch gesetzliche oder rechtsgeschäftliche Vertretung vorgenommen werden, wobei im letzteren Fall zum Nachweis derselben ein von dem Eigentümer unterzeichnetes Schreiben ausreichend ist.
Wenn eine Wohnung oder ein Lokal mehreren Eigentümern zu ungeteiltem Miteigentum gehört, benennen diese einen Vertreter, um bei der Versammlung teilzunehmen und abzustimmen.
Wenn über eine Wohnung oder ein Lokal ein Nießbrauchrecht besteht, kommt die Teilnahme und Abstimmungsbefugnis dem Eigentümer zu, der außer bei gegenteiliger Erklärung als durch den Nießbraucher vertreten gilt. Die Vertretung muß ausdrücklich sein, wenn Beschlüsse gemäß der Regel 1 des Artikel 17 oder über außerordentliche Bauarbeiten oder Verbesserungen gefasst werden sollen.
2. Die Eigentümer, die zu Beginn der Versammlung sich nicht mit der Bezahlung der fälligen Schulden gegenüber der Gemeinschaft auf dem Laufenden befinden und diese nicht gerichtlich angefochten haben oder diese gerichtlich oder notariell hinterlegt haben, können an den Verhandlungen der Versammlung teilnehmen, sind aber vom Stimmrecht ausgeschlossen. Das Protokoll der Versammlung enthält die Eigentümer, die vom Stimmrecht ausgeschlossen sind. Deren Person und Beteiligungsquote an der Gemeinschaft wird zur Erreichung der nach diesem Gesetz vorgeschriebenen Mehrheiten nicht mitberechnet.
Artikel 16
1. Die Eigentümerversammlung findet mindestens einmal pro Jahr statt, um den Haushalt und die Buchungskonten zu verabschieden. Sie findet zu allen weiteren Anlässen statt, wenn der Präsident es für erforderlich hält oder ein Viertel der Eigentümer oder eine Anzahl derselben, die mindestens 25 % der Beteiligungsquoten innehaben, dies beantragen.
2. Die Einladung zu den Versammlungen erfolgt durch den Präsidenten oder an seiner statt durch die Organisatoren der Versammlung. Sie enthält die zu behandelnden Angelegenheiten, den Ort, den Tag und die Uhrzeit zu der sie im ersten oder gegebenenfalls im zweiten Aufruf abgehalten wird. Die Zustellung der Einladung wird nach der gemäß Artikel 9 vorgesehenen Form durchgeführt. Die Einladung enthält eine Liste der Eigentümer, die sich mit der Bezahlung ihrer fälligen Schulden gegenüber der Gemeinschaft nicht auf dem Laufenden befinden; und es wird darauf hingewiesen, dass diese nicht abstimmen können, wenn die gemäß Artikel 15.2 vorgesehenen Voraussetzungen vorliegen.
Jeder Eigentümer kann verlangen, dass die Eigentümerversammlung sich mit jedem Thema von Interesse für die Gemeinschaft beschäftigt und darüber entscheidet. Zu diesem Zweck muss der Eigentümer ein Schreiben an den Präsidenten richten, in dem er klar spezifiziert, welche Angelegenheiten der Eigentümer wünscht, dass sie behandelt werden. Der Präsident schließt sie in die Tagesordnung der nächsten Versammlung, die stattfindet, ein.
Wenn bei der Versammlung der Eigentümer beim ersten Aufruf nicht die Mehrheit der Eigentümer anwesend ist, die gleichzeitig die Mehrheit der Beteiligungsquoten innehat, erfolgt ein zweiter Aufruf der Versammlung in diesem Fall ohne Quorum.
Die Versammlung findet im zweiten Aufruf an dem Ort, Tag und zu der Uhrzeit statt, die für den ersten Aufruf gelten. Sie kann an demselben Tag stattfinden, wenn mindestens eine halbe Stunde seit dem ersten Aufruf verstrichen ist. Andernfalls wird die Versammlung entsprechend der Voraussetzungen dieses Artikels innerhalb der nächsten 8 Tage nach der nicht abgehaltenen Versammlung neu einberufen, wobei die Benachrichtigungen mindestens 3 Tage vorher übersandt sein müssen.
Die Zustellung der Einladung für die ordentliche Jahreseigentümerversammlung wird mindestens mit einer Frist von 6 Tagen vorgenommen. Für die außerordentlichen Versammlungen wird die Zustellung so vorgenommen, dass es möglich ist, dass alle Betroffenen von ihr Kenntnis nehmen können. Die Eigentümerversammlung kann auch wirksam stattfinden wenn zwar die Einladung durch den Präsidenten fehlt, aber die Gesamtheit der Eigentümer zusammenkommt und entsprechend beschließt.
Artikel 17
Der Beschlüsse der Eigentümerversammlung unterliegen folgenden Regeln:
1°) Einstimmigkeit ist nur für die Gültigkeit der Beschlüsse erforderlich, die die Genehmigung oder Änderung der in der Teilungserklärung oder in der Satzung der Gemeinschaft enthaltenen Regeln bedeuten.
Das Einrichtung oder Abschaffung von Fahrstuhl-, Pförtner-, Hausmeister-, Bewachungseinrichtungen oder anderer gemeinsamer Einrichtungen von allgemeinem Interesse, auch wenn sie eine Änderung der Teilungserklärung oder der Satzung bedeuten, erfordern die Zustimmung von 3/5 aller Eigentümer, welche ihrerseits 3/5 der Beteiligungsquoten innehaben. Für die Vermietung gemeinsamer Einrichtungen, für die keine besondere Nutzung in Immobilie bestimmt ist, ist gleichfalls die Zustimmung von 3/5 aller Eigentümer, welche ihrerseits 3/5 der Beteiligungsquoten innehaben und gegebenenfalls auch die Zustimmung der unmittelbar betroffenen Eigentümers erforderlich.
Bauarbeiten oder die Einrichtung von gemeinsamen Einrichtungen, die die Abschaffung architektonischer Hindernisse, die den Zugang oder die Mobilität von Behinderten bezwecken, erfordern, auch wenn sie eine Änderung der Teilungserklärung oder der Satzung bedeuten, die Zustimmung der Mehrheit der Eigentümer, welche ihrerseits die Mehrheit der Beteiligungsquoten innehaben.
Zur Berechnung der Jastimmen der vorherigen Absätze dieses Artikels werden auch die bei der Versammlung abwesenden Eigentümer als Jastimmen gezählt, welche ordnungsgemäß benachrichtigt worden sind und, nachdem sie über den gefaßten Beschluß gemäß Art. 9 informiert worden sind, ihre abweichende Meinung nicht durch Mitteilung innerhalb 30 Tage an die als Sekretär der Gemeinschaft handelnde Person durch ein Mittel, das den Zugang nachweisen läßt, geäußert hat.
Die gemäß dieser Vorschrift gültig gefassten Beschlüsse verpflichten alle Eigentümer.
2°) Die Einrichtung neuer gemeinsamen Infrastruktur für den Zugang zu im königlichen Gesetzesdekret 1/1998, vom 27. Februar geregelten Telekommunikationsdienstleistungen oder zur Anpassung der vorhandenen oder die Einrichtung gemeinsamer oder einzeln genutzter Solaranlagen oder die Einrichtung neuer Infrastruktur zum Zugang zu neuer gemeinsamer Energieversorgung, können auf Antrag jedes Eigentümers durch 1/3 der Gemeinschaftsmitglieder, welche ihrerseits 1/3 der Beteiligungsquoten innehaben, beschlossen werden.
Die Gemeinschaft darf weder die Kosten der Einrichtung oder der Anpassung solcher gemeinsamen Infrastrukturen, noch die ihrer weiteren Instandhaltung oder Wartung auf die Eigentümer, welche nicht ausdrücklich bei der Versammlung für den Beschluss gestimmt haben, abwälzen. Dies gilt unbeschadet des Rechts nachträglich den Zugang zu den Telekommunikations- oder Energieversorgungseinrichtungen zu beantragen. Wenn dies die Nutzung der neuen Infrastrukturen oder Anpassungen der vorhandenen mit sich bringt, kann dies den Eigentümern genehmigt werden, wenn diese den Betrag, welcher auf sie entfallen wäre, angemessen aktualisiert und zuzüglich die gesetzlichen Zinsen leisten.
Unbeschadet der vorstehenden Regelungen bezüglich der Instandhaltungs- und Wartungskosten gilt die neue eingerichtete Infrastruktur in Bezug auf dieses Gesetzes als Gemeinschaftseinrichtung.
3°) Für die Gültigkeit anderer Beschlüsse genügt die Stimmenmehrheit aller Eigentümer, welche ihrerseits die Mehrheit der Beteiligungsquoten innehaben.
Im zweiten Aufruf sind die von der Mehrheit der Anwesenden gefaßten Beschlüsse gültig, wenn diese Mehrheit mehr als die Hälfte des Wertes der Beteiligungsquoten der Anwesenden innehat.
Wenn die Mehrheit nicht durch das Verfahren entsprechend den vorstehenden Absätze erreicht werden kannte, wird der Richter auf einen innerhalb des nächsten Monats nach dem Datum der zweiten Einberufung gestellten Antrag innerhalb von zwanzig Tage nach Billigkeit durch Beschluss mit ausdrücklicher Kostenentscheidung entscheiden, wobei er in mündlicher Verhandlung die zuvor geladenen Widersprechenden hört.
Artikel 18
1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung sind vor Gericht nach den Vorschriften der allgemeinen Prozessordnung in folgenden Fällen anfechtbar,
a. wenn sie gesetzwidrig sind oder gegen die Satzung der Eigentümergemeinschaft verstoßen.
b. wenn sie zu Gunsten eines oder mehrerer Eigentümer die Interessen der Gemeinschaft schwerwiegend verletzen.
c. wenn sie eine schwerwiegende Benachteiligung für irgendeinen Eigentümer darstellen, die dieser nicht juristisch zu ertragen verpflichtet ist, oder, wenn sie rechtsmissbräuchlich gefasst worden sind.
2. Legitimiert für die Anfechtung dieser Beschlüsse sind die Eigentümer, die bei der Versammlung nicht zugestimmt haben, aus irgendeinem Grund nicht anwesend waren und diejenigen, denen unrechtmäßig ihr Stimmrecht entzogen worden ist. Um die Beschlüsse der Versammlung anfechten zu können, muss der Eigentümer bei der Zahlung der fälligen Schulden gegenüber der Gemeinschaft auf dem Laufenden sein oder diese vorher gerichtlich zu hinterlegen. Diese Regelung findet keine Anwendung bei der Anfechtung von Beschlüssen der Versammlung bezüglich der Einrichtung oder Änderung der Beteiligungsquoten zwischen den Eigentümern gemäß Artikel 9.
3. Dieser Anspruch verjährt mit Ablauf von drei Monaten nach der Beschlussfassung der Eigentümerversammlung ab. Es sei denn, es handelt sich um gesetz- oder satzungswidrige Handlungen. In diesem letzen Fall verjährt der Anspruch nach Ablauf eines Jahres. Für die abwesenden Eigentümer wird die genannte Frist nach der Zustellung des Beschlusses nach dem Verfahren des Art. 9 berechnet.
4. Die Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung unterbricht nicht ihre Vollziehbarkeit. Es sei denn, dass der Richter einstweilig auf Antrag des Klägers und nach Anhörung der Eigentümergemeinschaft einen entsprechenden Beschluss fasst.
Artikel 19
1. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung werden in einem Protokollbuch widergegeben, das vom Beamten des Grundbuchamtes in einer durch Rechtsverordnung festgelegten Form abgezeichnet wird.
2. Das Protokoll jeder Versammlung der Eigentümerversammlung muss zumindest folgende Angaben enthalten:
a. Das Datum und den Ort der Versammlung.
b. Der Veranlasser der Einberufung und, gegebenenfalls, die Eigentümer, welche sie einberufen haben.
c. ihr ordentlicher oder außerordentlicher Charakter, mit Hinweis darauf, sie ob in erster oder zweiter Einberufung abgehalten wurde.
d. Die Auflistung aller Anwesenden, ihrer Ämter und die vertretenen Eigentümer, und in jedem Fall die Angabe ihrer Beteiligungsquoten.
e. Die Tagesordnung der Versammlung.
f. Die gefassten Beschlüsse und, falls es für die Gültigkeit des Beschlusses relevant ist, die Angabe der Namen der Eigentümer, welche für und gegen diesen gestimmt haben.
3. Das Protokoll muss mit den Unterschriften des Präsidenten und des Sekretärs nach Beendung der Versammlung oder innerhalb der folgenden zehn Tage, geschlossen werden. Nach Abschluß des Protokolls werden die Beschlüsse vollstreckbar, es sei denn, dass das Gesetz das Gegenteil vorsieht.
Das Protokoll der Versammlungen wird den Eigentümern nach dem Verfahren des Artikel 9 zugestellt.
Heilbar sind die Defekte und Fehler des Protokolls, wenn dieses unmissverständlich das Datum und den Ort der Versammlung, die durch Vertretung oder persönlich anwesenden Eigentümer, und die gefassten Beschlüsse, mit Angabe sowohl der Ja- und Neinstimmen, als auch die entsprechenden Beteiligungsquoten angibt und dieses vom Präsidenten und Sekretär unterschrieben worden ist. Diese Heilung muß vor der nächsten Eigentümerversammlung durchgeführt werden, welche die Heilung genehmigen muss.
4. Der Sekretär bewahrt die Protokollbücher der Eigentümerversammlung auf. Ebenfalls muss er fünf Jahre lang, die Einberufungen, Mitteilungen, Bevollmächtigungen und die übrigen für die Versammlungen relevanten Unterlagen aufbewahren.
Artikel 20
Der Verwalter hat folgende Aufgaben:
a. Er muss für das gute Funktionieren des Hauses und seiner Einrichtung Sorge tragen und zu diesem Zwecke die geeigneten Hinweise an die Eigentümer richten.
b. Er muss rechtzeitig den Ausgabenplan vorbereiten und diesen der Eigentümerversammlung vorlegen, wobei er Vorschläge zu den notwendigen Mitteln macht, um diese bestreiten zu können.
c. Er muss für die Instandhaltung und Unterhaltung des Gebäudes sorgen, wobei er die Reparaturen und Maßnahmen in Auftrag gibt, die dringend sind. Über solche Maßnahmen informiert er umgehend den Präsidenten oder gegebenenfalls die Eigentümer.
d. Er führt die Beschlüsse bezüglich von Bauarbeiten aus und nimmt die Zahlungen beziehungsweise Einnahmen vor, die sich ergeben.
e. Er handelt gegebenenfalls als Sekretär der Eigentümerversammlung und bewahrt zur Vorlage für die Eigentümer die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft auf.
Er übernimmt weiterhin die Befugnisse, die ihm von der Eigentümerversammlung übertragen werden.
Artikel 21
1. Die Pflichten aus Artikel 9, Absätze e) und f) müssen von den Eigentümern der Wohnungen oder Lokale, in der von der Versammlung bestimmten Zeit und Art erfüllt werden. Anderenfalls kann dies vom Präsidenten oder Verwalter, wenn ein entsprechender Beschluss der Eigentümerversammlung gefasst wird, nach dem von diesem Artikel vorgesehenen Verfahren gerichtlich gefordert werden.
2. Die Anwendung dieses Verfahrens erfordert die vorherige Bestätigung des Beschlusses der Versammlung durch den Sekretär mit Genehmigung des Präsidenten, in dem die Liquidierung der Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft beschlossen wird; vorausgesetzt, dass dieser Beschluss den betroffenen Eigentümern durch das im Artikel 9 vorgesehene Verfahren zugestellt worden ist.
3. Die örtliche Zuständigkeit liegt ausschließlich beim Richter des Orts der Liegenschaft der Immobilie. Die Vertretung durch Rechtsanwalt oder Gerichtsprokurator ist nicht verpflichtend, vorbehaltlich der Bestimmung des Absatzes 10 dieses Artikels.
4. Der Prozess wird durch eine zusammengefasste Klageschrift begonnen, der die Bescheinigung gemäß Absatz 2 dieses Artikels hinzuzufügen ist. Falls der vorherige Inhaber gesamtschuldnerisch für die Zahlung der Schuld haftet, unbeschadet seines Rückgriffsanspruchs gegen den aktuellen Eigentümer, muss dieser gemeinsam mit aktuellen Eigentümer verklagt werden. In jedem Fall muss der im Grundbuch eingetragenen Eigentümer verklagt werden.
5. Nach dem die Klage eingereicht und angenommen worden ist, fordert der Richter den Beklagten auf, entweder innerhalb von zwanzig Tagen unter Nachweis an den Kläger zu zahlen, oder vor dem Gericht zu erscheinen und durch Klagerwiderung, darzulegen, weshalb er nach seiner Ansicht die geforderte Summe ganz oder teilweise nicht bezahlen muss. Die Aufforderung muss zu am zuvor vom Schuldner genannten Wohnsitz in Spanien zugestellt werden, sofern dieser fehlt, bei der Wohnung oder dem Geschäftslokal, mit Belehrung über die Rechtsfolgen der Nichtzahlung oder des Nichterscheinens vor Gericht, ohne Erklärung für die Zahlungsverweigerung mit der Folge dass die Vollstreckung nach den Bestimmungen des nächsten Absatzes angeordnet wird.
6. Wenn der Beklagte nicht vor Gericht erscheint oder sich gegen die Klage nicht verteidigt, ordnet der Richter durch Beschluss die Vollstreckung an. Die Vollstreckung wird nach dem für die gerichtliche Urteile vorgesehen Verfahren weitergeführt bezüglich der geschuldeten Summe zuzüglich Zinsen, der vorgesehenen Gerichtskosten und der vorherigen außergerichtlichen Kosten für die Zustellungen der Schuldliquidierung, wenn diese notariell erfolgt ist.
Der Antragsteller dieses Prozesses und der Schuldner, gegen den vollstreck wird, können nicht nachträglich durch ein Hauptverfahren die geforderten Beträge oder die Rückgabe der bei der Vollstreckung erhaltenen Summe verlangen.
Nach der gerichtlichen Anordnung der Vollstreckung wird die Schuld mit dem gesetzlichen Zins zuzüglich zwei Punkten verzinst.
7. Wenn der Schuldner der Schuldner auf die Aufforderung zahlt, wird ihm, sobald er die Zahlung nachweist, das Dokument, aus dem Schuld hervorgeht übergeben und das Verfahren eingestellt. Dessen ungeachtet trägt der Schuldner die in Nummer 10 dieses Artikels vorgesehenen Gerichtskosten und die im vorherigen Absatz genannten Ausgaben.
8. Wenn der Schuldner in der Klageerwiderung die Gründe für die Nichtzahlung der ganzen oder eines Teil der Schuld vorträgt, führt der Richter nach Zustellung der Klageerwiderung an den Kläger das Verfahren als Verbalverfahren ab dem Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung weiter. Dessen ungeachtet, nach der Klageerwiderung, kann der Kläger die vorläufige Pfändung der die geforderte Summe, zzgl. Zinsen und Gerichtskosten nachkommen zu können notwendigen Güter des Beklagten beantragen.
Der Richter wird in jedem Fall die vorläufige Pfändung beschließen, ohne dass der Kläger Sicherheit hinterlegen muss. Der Schuldner kann die Pfändung abwenden, indem er eine Bankbürgschaft in der im vorläufigen Pfändungsbeschluß vorgesehenen Höhe leistet.
9. Wenn der Schuldner innerhalb der Frist vor Gericht erscheint und sich teilweise gegen die Zahlung wendet und eine überhöhte Forderung vorträgt, wird die Erwiderung nur beachtet, wenn die Zahlung beziehungsweise die Bereitstellung für den Kläger bereits vor der Klageerhebung der als teilweise geschuldet anerkannten Summe nachgewiesen wird. Wenn die Erwiderung mit einer überhöhten Forderung begründet wird, kann die vorläufige Pfändung nur für die vom Schuldner nicht bezahlten Summe beantragt werden.
10. Das gefällte Urteil hat Rechtskraft. Die Gerichtskosten sind von der Prozeßpartei, deren Ansprüche ganz abgelehnt worden sind, zu tragen. Wird der Klage teilweise stattgegeben, trägt jede Partei die von ihr verursachten Kosten für diese Instanz und die Hälfte der gemeinsamen Kosten. Das Kostenausspruch schließt die Rechtsanwalts- und Gerichtsprokuratorhonorare der obsiegenden Partei ein, wenn diese deren Dienstleistungen bei der Klage oder der Klageerwiderung in Anspruch genommen hat.
11. Während des Verfahrens können die nach der Klageeinreichung fällig werdenden Beiträgen durch Klageerweiterung geltend gemacht werden, ohne dass Verfahrenshandlungen zu wiederholen wären. In diesem Fall gelten die vor der Klageerweiterung durchgeführten Prozesshandlungen als gemeinsam für alle Forderungen durchgeführt. Diese Befugnis wird auf die Verfahren der Urteilsvollstreckung ausgedehnt.
Die Klageerweiterung während des Verfahrens wegen der nach der Klageerhebung fällig gewordenen Schulden gegenüber die Gemeinschaft, erfordert die vorherige Bestätigung derselben durch eine neue Bescheinigung des Beschlusses, welcher die Liquidierung genehmigt, und die nach dem Absatz 2 ausgestellt worden ist.
12. Das Rechtsmittel gegen das Urteil wird nicht zugelassen, wenn der Beklagte bei dessen Einreichung nicht nachweist, dass er die ausgeurteilte Summe, zu der er verurteilt worden ist, bereits bezahlt oder hinterlegt hat.
Wenn das Urteil auf Zahlung wegen Nichtleistung von fälligen Beträgen lautet, wird das Rechtsmittel als zurückgenommen betrachtet, wenn während des Verfahrens der Rechtsmittelführer die fällig werdenden Beiträge nicht weiter zahlt oder hinterlegt.
Artikel 22
1. Die Eigentümergemeinschaft haftet für ihre Schulden gegenüber Dritten mit allen Vermögenswerten und Zahlungsforderungen zu ihren Gunsten. Subsidiär kann der Gläubiger sich auch an jeden Eigentümer wenden, nachdem eine entsprechende Zahlungsaufforderung ergangen ist, wenn dieser Partei eines entsprechenden Verfahrens über die ihm obliegende Beteiligungsquote gewesen ist, bis zur Höhe des geschuldeten Betrages.
2. Jeder Eigentümer kann sich der Vollstreckung widersetzen, wenn er nachweist, dass er sich mit der Gesamtheit seiner fälligen Zahlungsverpflichtungen gegenüber der Gemeinschaft zum Zeitpunkt der Zahlungsaufforderung, auf die sich der vorstehende Artikel bezieht, auf dem Laufenden befindet.
Wenn der Schuldner bei der Aufforderungshandlung zahlt, muss er die bis zu diesem Zeitpunkt entstandenen Kosten anteilig begleichen.
Artikel 23
Der gesetzliche Zustand des Wohnungseigentums erlischt aus folgenden Gründen:
1. Durch die Zerstörung des Gebäudes, außer bei gegenteiliger Vereinbarung. Von einer Zerstörung ist auszugehen, wenn die Kosten für die Wiedererrichtung 50 % des Wertes des Grundstücks zum Zeitpunkt des Schadenfalles übersteigen. Dies gilt nicht, wenn der Überschuss dieser Kosten von einer Versicherung abgedeckt wird.
2. Durch Umwandlung in Eigentum oder gewöhnliches Miteigentum.
Kapitel III
Regelungen über private Immobilienkomplexe
Artikel 24
1. Die besondere Art des Eigentums, die durch Artikel 396 des Codigo Civil festgelegt wird, ist auch auf private Immobilienkomplexe anzuwenden, die die folgenden Voraussetzungen erfüllen:
a) Sie müssen in zwei oder mehr Bauten oder zwischen sich unabhängige Parzellen eingeteilt sein, deren Hauptzweck Wohn- oder Geschäftszwecken dient.
b) Die Eigentümer dieser Immobilien, Wohnungen oder Lokale, die horizontal aufgeteilt sind, haben mit untrennbarem Charakter zu ihrem Eigentumsrecht einen unaufteilbaren Miteigentumsanteil über andere unbewegliche Elemente, Wege oder Einrichtungen.
2. Die privaten Immobilienkomplexe, auf die sich der vorstehende Absatz bezieht, können:
a) Sich als eine einzige Eigentümergemeinschaft entsprechend der Verfahren, die in Artikel 5 Absatz 2 vorgesehen sind , verfassen. In diesem Fall sind sie den Vorschriften dieses Gesetzes unterworfen, die auf sie in ihrer Gesamtheit Anwendung finden.
b) Sich als Gruppierung von Eigentümergemeinschaften verfassen. Zu diesem Zweck ist es erforderlich, dass die Teilungserklärung der neuen gruppierten Eigentümergemeinschaft durch den Alleineigentümer des Gesamtkomplexes oder durch die Präsidenten der einzelnen, zu integrierenden Eigentümergemeinschaften, die hierzu durch Mehrheitsbeschluss ihrer jeweiligen Eigentümerversammlungen beauftragt sein müssen, begeben wird. Die Teilungserklärung enthält die Beschreibung des Immobilienkomplexes in seiner Gesamtheit und die seiner Elemente, Wege und gemeinschaftlichen Einrichtungen. Außerdem wird die Beteiligungsquote der einzelnen integrierten Gemeinschaften festgesetzt. Diese haften gemeinschaftlich für ihre Verpflichtungen zum Beitrag zu den allgemeinen Kosten der gruppierten Gemeinschaft. Die Teilungserklärung und die Satzung der gruppierten Gemeinschaft können in das Grundbuch eingetragen werden.
3. Die gruppierte Eigentümergemeinschaft, auf die sich der vorstehende Absatz bezieht, unterliegt in jeglicher Hinsicht der gleichen juristischen Position, wie die Eigentümergemeinschaften. Sie unterliegt den Vorschriften diesen Gesetzes mit folgenden Besonderheiten:
a) Unbeschadet eines entgegenstehenden Beschlusses ist die Eigentümerversammlung durch die Präsidenten der integrierten Eigentümergemeinschaft besetzt. Diese vertreten jeweils die Gesamtheit der Eigentümer jeder einzelnen Gemeinschaft.
b) die Fassung von Beschlüssen, für die das Gesetz qualifizierte Mehrheiten verlangt, müssen zunächst mit der entsprechenden Mehrheit in jeder einzelnen Eigentümerversammlung gefasst werden, die die Gruppierung integrieren.
c) Unbeschadet eines entgegenstehenden Beschlusses der Eigentümerversammlung ist auf die gruppierte Gemeinschaft nicht der Artikel 9 dieses Gesetzes über den Reservefonds anzuwenden.
Die Befugnisse der Verwaltungsorgane der gruppierten Gemeinschaft beziehen sich ausschließlich auf die unbeweglichen Elemente, Wege und Gemeinschaftseinrichtungen. Ihre Beschlüsse können in keinem Fall die Befugnisse, die den Verwaltungsorganen der einzelnen integrierten Eigentümergemeinschaften der gruppierten Eigentümergemeinschaft zukommen, beschneiden.
4. Auf die privaten Immobilienkomplexe, die keine der juristischen Formen annehmen, die in Artikel 2 vorgesehen sind, werden die Vorschriften dieses Gesetzes ersatzweise angewendet bzgl. der Vereinbarungen die die Miteigentümer unter sich treffen und mit den gleichen Besonderheiten, wie sie in dem vorstehenden Absatz vorgesehen sind.
Zusatzbestimmung
1. Unbeschadet der Vorschriften, die die Comunidades Autónomas im Rahmen ihrer Kompetenzen treffen, unterliegt die Bildung des Reservefonds, der in Artikel 9.1.f) geregelt wird, folgenden Regeln:
a) Der Reservefonds muss zu dem Zeitpunkt eingerichtet werden, wenn die Eigentümerversammlung den ordentlichen Haushalt der Gemeinschaft verabschiedet, bezogen auf das unmittelbar auf das Inkrafttreten dieser Vorschrift folgende Haushaltsjahr.
Neue Eigentümergemeinschaften bilden den Reservefonds, wenn sie ihren ersten ordentlichen Haushalt verabschieden.
b) Zum Zeitpunkt der erstmaligen Bildung enthält der Fonds eine Summe, die nicht geringer sein darf als 2,5 % des ordentlichen Haushalts der Gemeinschaft. Zu diesem Zweck müssen die Eigentümer zunächst die notwendigen Zahlungen entsprechend ihrer Beteiligungsquote vornehmen.
c) Zum Zeitpunkt der Verabschiedung des ordentlichen Haushalts, der sich auf das Haushaltsjahr bezieht, das dem folgt, in dem der Reservefonds gebildet wird, muss dieser als Mindestsumme den Betrag, der in Artikel 9 vorgesehen ist, erreichen.
2. Der Reservefonds darf zu keinem Zeitpunkt des Haushaltsjahrs unter das gesetzlich vorgeschriebene Minimum fallen. Die während des Haushaltsjahres aus dem Fonds entnommenen Beträge, um Instandhaltungskosten des Grundstücks entsprechend den Vorschriften dieses Gesetzes zu bezahlen, werden bei der Bestimmung seines Minimalbetrags als Teil desselben eingestellt.
Zu Beginn des nächsten Haushaltsjahres werden die notwendigen Zahlungen vorgenommen, um die aus dem Reservefonds entnommenen Beträge gemäß der Vorschriften im vorstehenden Absatz zu ersetzen.
Übergangsvorschriften
Erstens: Das vorstehende Gesetz bezieht sich auf alle Eigentümergemeinschaften unabhängig davon, zu welchem Zeitpunkt sie gegründet wurden, und was der Inhalt ihrer Satzungen ist. Diese können nicht angewandt werden, wenn sie dem Inhalt dieses Gesetzes widersprechen. In einem Zeitraum von zwei Jahren ab der Veröffentlichung dieses Gesetzes im Staatsanzeiger müssen die Eigentümergemeinschaften ihre Satzungen auf die Vorschriften dieses Gesetzes anpassen, wenn sie diesem widersprechen.
Nach Ablauf von zwei Jahren kann jeder Eigentümer gerichtlich beantragen, dass die von dieser Vorschrift vorgesehene Anpassung entsprechend dem Verfahren gemäß der Regel 2 des Artikels 16 vorgenommen wird.
Zweitens: Soweit in den gegenwärtigen Satzungen Vorkaufsrechte zu Gunsten von Eigentümern vorgesehen sind, gelten diese als abgeändert in dem Sinne, dass diese Vorkaufsrechte unwirksam sind. Dies gilt unbeschadet, dass eine neue Eigentümerversammlung durch eine Mehrheit von mindestens 80 % der Eigentümer die Beibehaltung der Vorkaufsrechte zu Gunsten der Mitglieder der Gemeinschaft beschließt.
Schlussbestimmung
Alle Vorschriften, die diesem Gesetz widersprechen, treten außer Kraft.
