Miniwohnungen illegal

Wer als Investor ein Bauprojekt vorantreibt, ist auf Maximierung seines Gewinns aus. Jeder zusätzliche Quadratmeter verursacht auch zusätzlich Baukosten. Grundsätzlich ist es dann dem Markt überlassen, ob sich Interessenten für Miniwohnungen finden. Ein Machtwort sprach bei der Spirale nach unten jetzt aber das Oberjustiztribunal in Valencia. Wie zuvor bereits das Verwaltungsgericht in Elche erklärte es in letzter Instanz die Verweigerung einer Baugenehmigung der Gemeindeverwaltung von Torrevieja für rechtmäßig, weil die geplanten Apartments des Bauträgers nur zwischen 22,6 und 23,6 Quadratmeter Wohnfläche aufwiesen. Das öffentliche Baurecht in der Region Valencia schreibt aber eine Mindestgröße von 24 qm vor. Auch das großzügige Angebot die „voluminösen“ Badewannen gegen Duschen auszutauschen, um so mehr Platz zu gewinnen, vermochte die Richter nicht umzustimmen, dadurch die Gesamtfläche offensichtlich nicht größer wird. Die Verwaltungsrichter in Valencia befanden, die Miniwohnungen verstießen gegen das öffentliche Interesse, da etwas als Wohnung ausgegeben werden, was nach dem Gesetz sich hierzu nicht eigne. Hierfür dürfe keine Baugenehmigung erteilt werden. (Tribunal Superior de Justica Valencia, Urt. v. 1.2.05)

Niedrige Decken

Bauträger dürfen auch in Spanien nicht bauen, wie sie wollen: In Toledo hatte eine Bauträgergesellschaft die Innendecken in den Wohnungen einfach niedriger ausgeführt als im Bauplan vorgesehen. Hiergegen hatten die Käufer sich gerichtlich gewehrt und Minderung sowie Schadenersatz verlangt. Dagegen hatte der Bauträger eingewandt, die Käufer hätten in der Notar-Escritura eine Klausel unterschrieben, nach der sie die Wohnungen „zu ihrer vollen Zufriedenheit“ abnahmen und nach der Abnahme sei eine Klage aus Mängelgewährleistung ausgeschlossen. Außerdem seien die Wohnungen laut escritura „als bekannte Größe“ verkauft, weswegen alle Ansprüche wegen Maßabweichungen ausgeschlossen seien. Hier zeigt es sich wieder, wie wichtig es ist, bei derartigen Rechtsgeschäften möglichst anwaltlichen Rat in Anspruch zu nehmen. Der Oberste Gerichtshof in Madrid gab den Wohnungskäufern ausnahmsweise dennoch Recht: Als Verbraucher hätten sie bei der Abnahme nur insoweit die Wohnungen zu ihrer Zufriedenheit übernehmen können, wie sie etwaige Mängel auf Anhieb erkennen konnten. Dies sei aber bei der Feststellung der Deckenhöhe nicht der Fall gewesen. Daher sei die Minderung ausnahmsweise gerechtfertigt. (Tribunal Supremo, Urt. .v. 17.10.2005)

Kein Einbehalt des Restkaufpreises

Ein häufiger Streitpunkt zwischen Bauträger und Käufer ist die Frage, ob der Kunde einen Teil des Restkaufpreises einfach mit der Begründung einbehalten kann, er verrechne diesen mit vermeintlichen Ansprüchen gegenüber dem Bauträger. Derartige Einbehalte sind in Spanien mit Vorsicht zu genießen und sollten allenfalls nach Beratung durch einen Anwalt getätigt werden. Der Oberste Gerichtshof hatte sich unlängst mit einem Fall zu beschäftigen, bei dem der Baukunde die Restzahlung des Kaufpreises – immerhin rund 30% des gesamten Kaufpreises - einfach verweigert hatte. Nachdem der Bauträger daraufhin den Kaufvertrag gekündigt hatte, erklärte der Kunde, er habe den Betrag im Hinblick den ihm auf durch eine einmonatige Verspätung bei der Fertigstellung der Immobilie zurückgehalten. Das Berufungsgericht wollte dem Käufer mit dieser Argumentation noch eine Nachfrist zur Zahlung einräumen. Zu Unrecht, entschied der Oberste Gerichtshof. Wenn der Käufer seiner Pflicht zur Kaufpreiszahlung nicht nachkomme und förmlich zur Zahlung unter Androhung der Vertragsauflösung aufgefordert worden sei, könne der Bauträger den Vertrag kündigen. (Tribunal Supremo, Urt.v. 7.5.2003)

Werbung beim Immobilienkauf bindend

Der Erwerber einer Immobilie kann vom Bauträger nicht nur das Verlangen, was ausdrücklich im Vertrag vereinbart ist sondern auch, was das Unternehmen in seiner Werbung verspricht. Der Fall des Kaufes einer neu zu erstellenden Immobilie sei mit der Situation des Kaufes aus einem Versandhauskatalog vergleichbar. Dies entschied das Berufungsgericht in Alicante. Zwar könne der Unternehmer gewisse ihm von der Genehmigungsbehörde auferlegte Veränderungen vornehmen. Die im Prospekt zugesicherte Marke der Sanitäreinrichtungen, das Vorhandensein von Geländern, eines Schwimmbades oder die Dicke der Trennwände zwischen den Wohnungen sei aber einzuhalten.(Audiencia Provincial Alicante, Urt. v. 10.05.2002)

Kündigung bei zu kleiner Wohnung

Wenn dem Käufer einer Wohnung laut Vertrag zugesichert worden ist, dass diese eine Wohnfläche von „rund“ 105 Quadratmetern haben wird und ist diese dann nur rund 70 Quadratmeter groß, kann er den Vertrag kündigen und sein Geld zurückfordern. Das entschied das Berufungsgericht in Alicante. Allerdings sollten insbesondere ausländische Immobiliekäufer darauf achten, ob im Vertrag die Wohnfläche (metros útliles) oder – wie häufig – die umbaute Fläche (metros construidos) vereinbart ist. Denn letztere ist in der Regel erheblich größer als die effektive Wohnfläche und wird auch in Werbeprospekten gerne besonders als Blickfänger herausgestellt. In dem von den Richtern in Alicante entschiedenen Fall war im Vertrag allerdings unmissverständlich die Wohnfläche gemeint. Alternativ hätten die Immobilienkäufer auch eine Minderung des Kaufpreises der Wohnung proportional zu der verminderten Größe verlangen können, wenn sie sie dennoch hätten behalten wollen. Die Richter stellten heraus, dass der Immobilienkauf für den Kunden ein Geschäft von ganz besonderer Tragweite ist und er daher besonders zu schützen sei. (Audiencia Provincial Alicante, Urt. v. 27.05.03)